ЮРИДИЧНА ФІРМА «K&S partners»
«Наш результат - креативні рішення ваших проблем!»
+38 097-00-17-016
+38 063-653-03-82
+38 050-884-54-02
Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди.

Враховуючи особливі властивості таких нерухомих речей, як будівлі та споруди, § 4 глави 58 (ст. 793—797 ЦК України) установ­лює спеціальні правила регулювання договору оренди таких речей. До таких особливостей належать:

предмет договору - будівлі або інші капітальні споруди, або її частини, крім житла;

форма договору - письмова, а у випадку, коли строк оренди відповідно до договору встановлений в один рік чи більше, такий договір підлягає нотаріальному посвідченню (ст. 793 ЦК);

реєстрація договору: договір, укладений на строк не менше ніж один рік, підлягає державній реєстрації (ст. 794 ЦК);

потреба підписання письмового документа про передачу предмета найму, а також його повернення наймачем: оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору (ст. 795 ЦК). Це є моментом обчислення строку договору.

Договори найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) посвідчуються як державними, так і приватними нотаріусами за місцем знаходження об'єкту нерухомості (п. 105 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 3 березня 2004 року N 20/5) - далі за текстом Інструкція N 20/5.

Підписання договору оренди сторонами здійснюється безпосередньо в присутності нотаріуса після перевірки всіх необхідних документів, перевірки обсягу цивільної правоздатності юридичних осіб, які беруть участь в підписанні договору (перевірка статуту, свідоцтва про державну реєстрацію суб'єкта підприємництва, довідка з ЄДРПОУ, що передбачене п. 41 Інструкції N 20/5, повноважень представника юридичної особи).

Якщо договір підписується керівником юридичної особи, необхідно також надати рішення власників про призначення особи керівником, а також паспорт для посвідчення особи керівника. Якщо такий договір підписується представником юридичної особи, така особа повинна мати відповідну довіреність. Довіреність на підписання договорів найму, які підлягають нотаріальному посвідченню, також має бути нотаріально завірена, незалежно від того, що вона видається від імені юридичної особи (ст. 245 ЦК).

Навіть у випадках, коли договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх частини) укладається між юридичними особами, він не вимагає попереднього скріплення їхніми печатками. Достатнім є скріплення такого договору тільки печаткою нотаріуса. (Лист Мін'юсту від 11.02.2004 р. N 31-38-35).

Якщо стороною договору найму є фізична особа, нотаріус перевіряє її паспорт та оригінал ідентифікаційного коду.

Відповідно до п. 107 Інструкції N 20/5 при посвідченні договору про найм будівель, інших споруд (їх частин), належних фізичним та юридичним особам на праві власності, нотаріус вимагає витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно в населених пунктах, де органи БТІ не підключені до Реєстру прав власності, довідку-характеристику БТІ, а в місцевостях, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування і, для огляду, правовстановлювальний документ про належність наймодавцю майна, що здається в найм.

Права користування земельною ділянкою. Наймачеві на­дається право користування земельною ділянкою, на якій вони пе­ребувають, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досяг­нення мети найму, у розмірі встановленому договору, а якщо розмір земельної ділянки у договорі не визначений, наймачеві надається право користування усією земельною ділянкою, якою володів наймодавець (ст. 796 ЦК). Це право наймача беззаперечне, як­що наймодавець будівлі та споруди є власником земельної ділянки. У тому самому випадку, коли наймодавець не є власником земельної ділянки, вважається, що власник земельної ділянки погоджується на надання наймачеві права користування земельною ділянкою, як­що інше не встановлено договором наймодавця з власником земель­ної ділянки, зокрема тоді, коли відповідно до договору оренди зе­мельної ділянки, на якій розташована капітальна споруда чи будівля, орендар не має права передавати свої права на користуван­ня земельною ділянкою іншій особі.