ЮРИДИЧНА ФІРМА «K&S partners»
«Наш результат - креативні рішення ваших проблем!»
+38 097-00-17-016
+38 063-653-03-82
+38 050-884-54-02
Договір найму (оренди) житла (Частина II)

Наймодавцями за договором найму у приватному житловому фонді є власник житла, а у державному чи комунальному житловому фонді — житлово-експлуатаційна організація, а в разі її відсутності — відповідне підприємство, установа, організація, у господарському віданні чи оперативному управлінні якої перебуває жит­ло, у фонді соціального призначення — орган місцевого самоврядування або уповноважений ним орган.

Правова характеристика договору: двосторонній, відплатний, може бути як реальним, так і консенсуальним.

Істотною умовою є предмет договору, а саме:

1) у приватному житловому фонді - це житловий будинок чи його частина, квартира, її частина чи інше помешкання, призначені та придатні для проживання в них (ст. 812 ЦК);

2) у державному та комунальному житлових фондах - це окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо) (ч. 1 ст. 48, ст. 63 ЖК УРСР);

3) у фонді соціального призначення - це квартира або садибний (одноквартирний) житловий будинок чи житлове приміщення в соціальному гуртожитку, а також перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до договору найму соціального житла (ч. 1 ст. 21 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»);

4) у гуртожитках предметом договору може бути кімната чи частина кімнати. Відповідно до п. 4 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208, гуртожитки діляться на два види: для проживання одиноких громадян (житлові приміщення перебувають у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках); для проживання сімей (житлові приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні сімей). Отже, предметом договору найму у гуртожитках може бути як частина житлового приміщення, так і житлове приміщення;

5) у службовому житлі - службові житлові приміщення, як правило, окремі квартири - призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин мають прожи­вати за місцем роботи або поблизу від нього і включені до службових

рішенням виконкому районної, міської, районної в місті ради (ст. 118 ЖК УРСР);

6) у фонді, призначеному для тимчасового проживання – це житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання, які відповідають санітарним і технічним вимогам та знаходяться, як правило, у межах одного й того самого населеного пункту за місцем попереднього проживання громадян (крім біженців). Житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання належать до спеціалізованих житлових приміщень. Фонди житла для тимчасового проживання формуються виконавчими органами сільських, селищних, міських рад,  Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями (пункти 1-5 Порядку  формування фондів житла для тимчасового проживання, затвердженого постановою КМУ від 31 березня 2004 р. № 422).

Строк та розмір плати за користування житлом (ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 820 ЦК). Строк користування встановлюється договором. Навіть у тому випадку, коли строк договору не встановлений, він вважається укладеним на строк на 5 років (ч. 1 ст. 821 ЦК України). Розмір оплати за користування житлом договором найму та строки її внесення — встановлюється у договорі (ст. 821 ЦК України). У випадку, коли максимальний розмір плати встановлений законом, договором такий розмір не може перевищуватися. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

Строк договору у державному та комунальному житловому фонді не є істотною умовою договору, оскільки, як правило, договір найму укладається на невизначений строк, чи на час виконання роботи (у службовому житлі чи гуртожитку) чи навчання (у гуртожитках), а у фонді соціального призначення — на час існування обставин, які дають підставу вважати особу соціально незахищеною (ст. 10 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»).