ЮРИДИЧНА ФІРМА «K&S partners»
«Наш результат - креативні рішення ваших проблем!»
+38 097-00-17-016
+38 063-653-03-82
+38 050-884-54-02
РЕЄСТАЦІЯ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ОБЕКТІВ НЕРУХОМОГО МАЙНА

В першу чергу, до висвітлення правового питання щодо порядку реєстрації права власності, хочемо зауважити, що до 1 січня 2012 року реєстрація прав на нерухоме майно проводиться БТІ (бюро технічної інвентаризації), повноваження якого встановлені Тимчасовим положенням про порядок державної реєстрації прав власності на нерухоме майно. Відповідно до змін, внесених до законодавства щодо державної реєстрації речових прав на нерухоме майно з 1 січня 2012 року, повноваження щодо реєстрації прав власності на нерухоме майно буде надано спеціально уповноваженим органам виконавчої влади з питань державної реєстрації прав – Міністерство юстиції України, що забезпечує реалізацію державної політики у сфері державної реєстрації прав, та його територіальні органи, які є органами державної реєстрації прав.

Позитивним моментом щодо вказаних змін є здійснення реєстрації прав власності на нерухоме майно лише одним органом державної влади.

Згідно Методичним рекомендаціям Міністерства юстиції України, державна реєстрація прав на нерухоме майно повинна здійснюватися в строгій відповідності з резолютивною частиною рішення суду.

Нормами Тимчасового положення про порядок реєстрації прав власності на об'єкти нерухомого майна, реєструючому органу надано право оцінки законності прав, як умови їх реєстрації. Що дає можливість співробітникам БТІ відмовляти в реєстрації права власності на об'єкт нерухомості на підставі рішення суду. Присудження, є обов'язковим до виконання на всій території України для всіх громадян, органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових або службових осіб і як встановлюючий право документ, вже містить оцінку законності виникнення права власності на об'єкт нерухомості, з боку компетентного державного органу. Тому вказівка, що міститься в Методичних рекомендаціях, і забороняюча давати оцінку рішенню суду представляється, безумовно, дієвою противагою в спілкуванні із співробітниками БТІ.

Об'єкти нерухомого майна, особливо розташовані в центральних районах обласних центрів України, завжди були предметом підвищеної уваги з боку українських і іноземних компаній. Що, безпосередньо і з великим відсотком вірогідності, спричиняє за собою збільшення попиту на об'єкти житлової і комерційної нерухомості, з метою вигідного капіталовкладення. Зважаючи на вищевикладене і з урахуванням численних вимог до здійснення будівництва, реєстрації, перереєстрації і пов'язаних з цими діями процедур, можна сміливо прогнозувати істотне зростання кількості судових процесів, пов'язаних з визнанням прав власності на об'єкти нерухомий майна.

Звернення в суд з позовними вимогами про визнання прав на нерухоме майно здійснюється відповідно до положень Господарського процесуального кодексу України (ГПК) і Цивільного процесуального кодексу України (ЦПК). Позови про визнання права власності на нерухомість в позовному порядку розглядаються господарськими або місцевими судами при звернення юридичних осіб, фізичних осіб підприємців (підприємств, установ, організацій (у тому числі іноземних), які здійснюють діяльність у встановленому законом порядку і отримали статус суб'єкта підприємницької діяльності) або громадян, якій не ведуть підприємницької (господарської) діяльності.

Позовна заява повинна подаватися безпосередньо особою або представником, бажаючим захистити права і законні інтереси, при цьому заявник (позивач) повинен довести, що його права і інтереси порушені, в іншому випадку суд залишить заяву без розгляду. При подачі позовної заяви позивачу слід звернути увагу на правильне формулювання позовної заяви і висловлених в ньому вимог, дотримання вимог процесуального законодавства, сплату державного мита і витрат на інформаційно-технічне забезпечення судового процесу. Важливим є правильне визначення територіальної підсудності і сторін по справі.

Порядок визнання права власності на нерухоме майно, має широкий спектр питань, відповідь на які повинна підтверджуватися юридично обґрунтованою і правильно сформульованою доказовою базою. В позовному виробництві може йтися, про дійсність договору між позивачем і відповідачем, про належне виконання умов договору, про примушення органів державної влади або місцевого самоврядування до здійснення певних дій, також позивач, може вимагати розірвання договору, повернення нерухомого майна з чужого незаконного володіння, видачі свідоцтва про право власності на нерухомість, проведення державної реєстрації або навпаки, її відміни.

Державна реєстрація права власності

Виконання більшості рішень по спорах про право власності на нерухомість включає реєстрацію права на нерухомість; при цьому деякі спори торкаються виключно зобов’язання державних органів до реєстрації прав власності на майно. Державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно і їх обмежень підлягають: а) виникнення права власності на нерухомість, б) їх обмеження, в) зміну, г) перехід і д) припинення.

Як випливає з ч. 2 ст. 331 Цивільного кодексу України право власності на знов створене нерухоме майно (житлові будинки, забудови, споруди і т.і. ) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).

Якщо договором або законом передбачено введення нерухомого майна в експлуатацію, то право власності виникає з моменту введення його в експлуатацію.

Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, то право власності виникає з моменту державної реєстрації.

До завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, устаткування і т. і., які були використані в процесі будівництва (створення майна). І лише в судовому порядку, за заявою зацікавленої особи останнє може бути визнаний власником недобудованого нерухомого майна, якщо буде встановлено, що частина невиконаних робіт, згідно з проектом, незначна.

Як видно, дана стаття указує на декілька етапів виникнення нерухомості; на юридичний склад (сукупність юридичних фактів), що породжує право власності; і на момент виникнення права власності на знов створене нерухоме майно.

Відзначимо, що законодавчо встановлена необхідність державної реєстрації для придбання права власності на нерухоме майно (житловий будинок) указує на те, що право власності виникає тільки з моменту державної реєстрації. І тут все гранично зрозуміло. Проте, з моменту фізичного завершення об'єкту до визнання його як об'єкт права власності, як житлового будинку неминучий певний термін, необхідний для збору документів, введення в експлуатацію і державної реєстрації.

Виникає питання: що собою представляє майно, яке вже не будматеріал, але ще і не зареєстроване належним чином завершене будівництвом нерухоме майно? Більш того, навіть до завершення будівництва з'являється якийсь об'єкт, який нерозривно пов'язаний із землею. Що це за об'єкти? Який їх правовий режим? Хто є власником цього об'єкту в цей час? Для цього досліджуємо типи тих об'єктів, які виникають в процесі будівництва, аж до його державної реєстрації і використані в ст. 331 Цивільного кодексу України.

Недобудоване нерухоме майно

Матеріали, використані при будівництві як об'єкт, можна, залежно від ступеня завершеності будівництва (дома), умовно розділити на дві групи: ті, які із значною частиною незавершених, згідно проекту, робіт, і ті які з незначною частиною незавершених, згідно проекту, робіт.

У тому випадку, коли матеріали, використані в процесі будівництва, мають незначну частину, відповідно до проекту незавершених робіт і за заявою зацікавленої особи, суд визнав на них право власності за останнім, ці матеріали і устаткування іменуються «недобудоване нерухоме майно».

Аналіз чинного законодавства України дозволяє виділити два близьких за змістом терміну: «недобудоване нерухоме майно» і «незавершене будівництво».

Закон використовує поняття незавершеного будівництва і в це поняття входять, як матеріали, використані в будівництві (незалежно від ступеня незавершеності робіт), так і недобудоване нерухоме майно. При цьому недобудоване нерухоме майно є спеціальним (більш вузьким за змістом) поняттям і застосовується тільки в рамках ч. 4 ст. 331 Цивільного кодексу України. Іншими словами, всяке недобудоване нерухоме майно є незакінченим будівництвом, але не всяке незакінчене будівництво може бути недобудованим нерухомим майном.

 

Не відкладайте, звертайтесь і отримайте гарантовану кваліфіковану юридичну допомогу.

Ми будемо раді допомогти Вам у вирішенні Ваших питань!!!

 

З повагою,

Керівництво фірми «K&S partners»