Договір найму (оренди) — це договір за яким одна сторона наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
Види договорів: оренди земельної ділянки, оренди транспортних засобів, прокату, лізингу, оренди будівлі та іншої капітальної споруди, оренди державного та комунального майна.
Правова характеристика - двосторонній, оплатний, як реальний, так і консенсуальний.
Істотні умови договору найму. ЦК до істотних умов договору найму відносить лише предмет (ст. 759, 760).
Ст. 284 ГКУ до істотних умов договору оренди, який укладається між суб'єктами господарської діяльності, відносить: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань на відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.
Статтею 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» виділяє такі істотні умови договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада АРК та органи місцевого самоврядування. (Наказ ФДМ України «Про затвердження договорів оренди» від 23 серпня 2000 р. № 1774, зареєстрований у Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000 р. за № 930/5151).
Предмет договору оренди. Відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору оренди можуть бути: речі, які визначені індивідуальними ознаками і які зберігають свій первісний вигляд під час неодноразового використання, тобто неспоживчі речі, а також майнові права. За ознаками предмета договір найму відрізняється від договору позики, предметом якого виступають споживні речі, визначені родовими ознаками.
Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму оренди. Так, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси казенних підприємств; об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації», які випускають підакцизну продукцію.
Сторони договору оренди — наймодавець (орендодавець), наймач (орендар). Наймодавцем має право бути власник речі або особа, якій належать майнові права, зокрема права господарського відання та оперативного управління. Крім цього, наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. Відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи, уповноважені Верховною Радою АРК та органами місцевого самоврядування управляти майном, підприємства.