Договір найму житла у приватному житловому фонді, договір найму житла у державному та комунальному житлових фондах, договір найму житла у гуртожитках, договір найму службового житла, договір найму соціального житла, договір найму у фонді житла тимчасового призначення.
Це договір, за яким одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні - наймачеві житло для проживання в ньому на певний строк за плату;
Це угода, оформлена в письмовій формі, за якою одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов'язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання в ньому на певний строк (ст. 20 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення» від 12 січня 2006 р. № 3334-IV).
Правове регулювання договору найму житла залежить від виду житлового фонду. Так, якщо предметом договору найму є:
1) приватне житло, ці відносини регулюються главою 59 ЦК;
2) державне та комунальне житло - главою 2 ЖК УРСР, ЗУ «Про приватизацію державного житлового фонду» та іншими нормативними актами;
3) службове житло - главою 3 ЖК УРСР, постановою Ради Міністрів від 4 лютого 1988 р. № 37 «Про службові жилі приміщення», якою затверджено Перелік категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, а також Положення про порядок надання службових жилих приміщень і користування ними в УРСР;
4) житло для тимчасового проживання - главою 4-1 ЖК УРСР, Порядком формування фондів житла для тимчасового проживання; Порядком надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання, затверджені постановою КМУ від 31 березня 2004 р. № 422; Типовим договором найму жилого приміщення з фонду житла для тимчасового проживання, затвердженим наказом Держжитлокомунгоспу України від 14 травня 2004 р. № 98;
5) житло, яке розташоване у гуртожитках, - статтями 127-132, 25 ЖК УРСР, Примірним положенням про гуртожитки, затверджене постановою Ради Міністрів УРСР від 3.06.1986 р. № 208;
6) житло у фонді соціального призначення – ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення».
У приватному житловому фонді відповідно до ст. 813 ЦК України сторонами у договорі найму житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи, а наймачами - декілька осіб, які є солідарними боржниками за зобов'язаннями, що виникають із договору (ст. 813, ч. 2 ст. 816 ЦК). Однак, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб (ч. 2 ст. 813 ЦК). У державному та комунальному житловому фонді наймачем може бути лише одна фізична особа.
1) у службовому житлі - особи, які перебувають у трудових відносинах та включені до Переліку категорій працівників, яким може бути надано службові жилі приміщення, затвердженому постановою Ради Міністрів УРСР від 4 лютого 1988 р. № 37;
2) у гуртожитках - робітники, службовці, студенти, учні, а також інші громадяни на період роботи або навчання. Для тимчасового проживання осіб, які відбували покарання у виді обмеження волі або позбавлення волі на певний строк і потребують поліпшення житлових умов або житлова площа яких тимчасово заселена чи яким повернути колишнє житлове приміщення немає можливості, а також осіб, які потребують медичної допомоги у зв'язку із захворюванням на туберкульоз, використовуються спеціальні гуртожитки (ст. 127 ЖК УРСР);
3) у фонді тимчасового призначення, громадяни, які втратили житло внаслідок звернення стягнення на житлові приміщення, що були придбані ними за рахунок кредиту (позики) банку чи іншої особи, повернення якого забезпечене іпотекою відповідного житлового приміщення, біженці та громадянам, які вимушені залишити жиле приміщення внаслідок його аварійного стану, стихійного лиха або з інших підстав, які загрожують стану та безпеці відповідного житлового приміщення (ст. 132-1 ЖК УРСР);
4) у житловому фонді соціального призначення - громадяни, які мають право на отримання соціального житла, а саме — ті, для яких таке житло є єдиним місцем проживання або які мають право на поліпшення житлових умов і середньомісячний сукупний дохід яких за попередній рік з розрахунку на одну особу в сумі менший від величини опосередкованої вартості найму житла в цьому населеному пункті та прожиткового мінімуму, встановленого законодавством, а також інші громадяни, встановлені законом під час визначення середньомісячного сукупного доходу враховується вартість майна, що перебуває у власності громадянина та членів його сім'ї на момент взяття на соціальний квартирний облік (ст. 10 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»).
Наймодавцями за договором найму у приватному житловому фонді є власник житла, а у державному чи комунальному житловому фонді — житлово-експлуатаційна організація, а в разі її відсутності — відповідне підприємство, установа, організація, у господарському віданні чи оперативному управлінні якої перебуває житло, у фонді соціального призначення — орган місцевого самоврядування або уповноважений ним орган.
Істотною умовою є предмет договору, а саме:
1) у приватному житловому фонді - це житловий будинок чи його частина, квартира, її частина чи інше помешкання, призначені та придатні для проживання в них (ст. 812 ЦК);
2) у державному та комунальному житлових фондах - це окрема квартира або інше ізольоване житлове приміщення, що складається з однієї чи кількох кімнат, а також одноквартирний житловий будинок. Не можуть бути самостійним предметом договору найму: житлове приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одній особі, частина кімнати або кімната, зв'язана з іншою кімнатою спільним входом, а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо) (ч. 1 ст. 48, ст. 63 ЖК УРСР);
3) у фонді соціального призначення - це квартира або садибний (одноквартирний) житловий будинок чи житлове приміщення в соціальному гуртожитку, а також перелік житлово-комунальних послуг, які надаватимуться наймачу відповідно до договору найму соціального житла (ч. 1 ст. 21 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»);
4) у гуртожитках предметом договору може бути кімната чи частина кімнати. Відповідно до п. 4 Примірного положення про гуртожитки, затвердженого постановою Ради Міністрів УРСР від 3 червня 1986 р. № 208, гуртожитки діляться на два види: для проживання одиноких громадян (житлові приміщення перебувають у спільному користуванні кількох осіб, які не перебувають у сімейних стосунках); для проживання сімей (житлові приміщення, що складаються з однієї чи кількох кімнат, перебувають у відособленому користуванні сімей). Отже, предметом договору найму у гуртожитках може бути як частина житлового приміщення, так і житлове приміщення;
5) у службовому житлі - службові житлові приміщення, як правило, окремі квартири - призначаються для заселення громадянами, які у зв'язку з характером їх трудових відносин мають проживати за місцем роботи або поблизу від нього і включені до службових
рішенням виконкому районної, міської, районної в місті ради (ст. 118 ЖК УРСР);
6) у фонді, призначеному для тимчасового проживання – це житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання, які відповідають санітарним і технічним вимогам та знаходяться, як правило, у межах одного й того самого населеного пункту за місцем попереднього проживання громадян (крім біженців). Житлові приміщення з фондів житла для тимчасового проживання належать до спеціалізованих житлових приміщень. Фонди житла для тимчасового проживання формуються виконавчими органами сільських, селищних, міських рад, Київською і Севастопольською міськдержадміністраціями (пункти 1-5 Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання, затвердженого постановою КМУ від 31 березня 2004 р. № 422).
Строк та розмір плати за користування житлом (ч. 1 ст. 810, ч. 1 ст. 820 ЦК). Строк користування встановлюється договором. Навіть у тому випадку, коли строк договору не встановлений, він вважається укладеним на строк на 5 років (ч. 1 ст. 821 ЦК України). Розмір оплати за користування житлом договором найму та строки її внесення — встановлюється у договорі (ст. 821 ЦК України). У випадку, коли максимальний розмір плати встановлений законом, договором такий розмір не може перевищуватися. Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.
Строк договору у державному та комунальному житловому фонді не є істотною умовою договору, оскільки, як правило, договір найму укладається на невизначений строк, чи на час виконання роботи (у службовому житлі чи гуртожитку) чи навчання (у гуртожитках), а у фонді соціального призначення — на час існування обставин, які дають підставу вважати особу соціально незахищеною (ст. 10 ЗУ «Про житловий фонд соціального призначення»).
1) користування житлом (ч. 1 ст. 810 ЦК);
2) вселення у житло інших осіб для постійного проживання за згодою осіб, які постійно проживають з наймачем та наймодавця (ч. 1 ст. 817 ЦК);
3) вселення за взаємною згодою з особами, які проживають разом з ним та з попереднім повідомленням наймодавця тимчасових мешканців, які не мають самостійних прав на житло і без стягнення плати за користування житлом (ст. 818 ЦК);
4) відмову від надання згоди на переобладнання житлового будинку, в якому знаходиться наймане житло, якщо таке переобладнання істотно змінить умови користування житла (ч. 2 ст. 819 ЦК);
5) переважне укладення договору найму житла на новий строк, у разі спливу строку договору (ч. 1 ст. 822 ЦК);
6) переважне укладення договору купівлі-продажу у разі продажу житла, яке є предметом договору найму (ч. 2 ст. 822 ЦК);
7) на переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк, у випадку, коли наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою (ч. 2 ст. 822 ЦК);
8) на укладення договору піднайму на строк, який не перевищує строку договору найму за згодою наймодавця (ст. 823 ЦК);
9) на зміну наймача, за згодою наймодавця. Новим наймачем може бути лише повнолітня особа, яка постійно проживає разом з наймачем (ст. 824 ЦК);
10) на відмову від договору найму з письмовим попередженням про це наймодавця за 3 місяці (ч. 1 ст. 825 ЦК).
1) використання помешкання за його цільовим призначенням, тобто лише для проживання у ньому (ч. 1 ст. 815 ЦК);
2) забезпечення збереження житла та підтримання в належному стані (ч. 1 ст. 815 ЦК);
3) своєчасне внесення плати за житло, а також плати за комунальні послуги, якщо інше не встановлено договором найму (ч. 3 ст. 815 ЦК);
4) не проведення перевлаштування та реконструкції житла без згоди наймодавця (ч. 2 ст. 815 ЦК );
5) здійснення поточного ремонту, якщо інше не встановлено договором (ч. 1 ст. 819 ЦК).
Якщо договір найму житла укладено на строк до одного року (короткостроковий найм), то наймач не має права на вселення тимчасових мешканців. У разі спливу строку договору короткострокового найму житла наймач не має переважного права на укладення договору найму житла на новий строк (ч. 1 ст. 816, ст. 818, 822-824 ЦК України).
1) надання згоди на вселення для постійного проживання інших осіб, які не зазначені у договорів найму (ч. 1 ст. 817 ЦК);
2) на отримання плати за користування житлом у разі звільнення наймачем помешкання без попередження за 3 місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на тих самих умовах з іншою особою (ч. 1 ст. 825 ЦК).
1) здійснення капітального ремонту житла, якщо інше не встановлено договором (ч. 2 ст. 819 ЦК);
2) попередження за 3 місяці до спливу строку договору найму житла наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на тих самих умовах і на той самий строк (ч. 1 ст. 822 ЦК);
3) попередження наймача про розірвання договору не пізніше ніж за 2 місяці, у випадку, коли наймане житло необхідне для проживання наймодавцю або для членів сім'ї (ч. 3 ст. 825 ЦК);
4) вимагати розірвання договору найму житла, якщо наймач житла або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів, якщо після попередження про усунення правопорушень, наймач продовжує здійснювати зазначені вище протиправні дії.
1) за письмовою згодою всіх членів сім'ї, які проживають разом з ним, вселити в займане ним житло свою дружину, дітей, батьків, а також інших осіб. На вселення до батьків їх неповнолітніх дітей зазначеної згоди не потрібно (ст. 65 ЖК УРСР);
2) приватизувати житло відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду»;
3) на зберігання житла протягом 6 місяців, у випадках, установлених законодавством, на більший строк, за тимчасової відсутності наймача або членів його сім'ї за ними (статті 71 ЖК УРСР);
4) на бронювання житла (статті 73—77 ЖК УРСР, Правил бронювання житлових приміщень, затверджених постановою Ради Міністрів УРСР від 9. 09. 1985 р. № 342);
5) на обмін житла (статті 79 ЖК УРСР, Правила обміну жилих приміщень в УРСР, затверджені постановою Ради Міністрів УРСР від 31 січня 1986 р. № 31);
6) на будови у піднайм житла за згодою членів сім'ї, які проживають разом з ним, і за згодою наймодавця частину житлового приміщення, а в разі тимчасового виїзду - все приміщення з додержанням вимог законодавства (статті 91-95 ЖК УРСР);
7) на вселення тимчасових мешканців (статті 98 ЖК УРСР);
8) на отримання у зв'язку з капітальним ремонтом житлового будинку житла (ст. 101 ЖК УРСР) та інші права, встановлені в законодавстві.
1) використовувати житло за призначенням (ст. 10 ЖК УРСР);
2) сплачувати квартиру плату та плату за комунальні послуги (ст. 66-69 ЖК УРСР);
3) зареєструвати договір піднайму у житлово-експлуатаційній організації (ч. 4 ст. 91 ЖК УРСР);
4) за свій рахунок привести приміщення у попередній стан, якщо допустив самовільне переобладнання чи перепланування житлового або підсобного приміщення (ст. 100 ЖК УРСР).
Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть всі обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення, а повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору (ст. 64 ЖК УРСР).
Права та обов'язки сторін у фонді соціального призначеннярегулюються статтями 24-26 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення».
1) своєчасного внесення плати за житло і надані житлово-комунальні послуги;
2) дотримання вимог правил експлуатації житлових приміщень та прибудинкової території, санітарно-гігієнічних і протипожежних правил та інших нормативно-правових актів у сфері житлово-комунальних послуг;
3) своєчасного застосування заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з вини споживача;
4) надання доступу у приміщення, будинки і споруди в порядку, визначеному законом і договором, для ліквідації аварій, усунення неполадок санітарно-технічного та інженерного обладнання, його встановлення і заміни, проведення технічних та профілактичних оглядів тощо.
1) надати наймачу незаселене житлове приміщення, крім житлових кімнат у соціальних гуртожитках, передбачених для проживання двох і більше осіб;
2) забезпечувати своєчасне та належної якості надання житлово-комунальних послуг згідно із законодавством та умовами договору;
3) здійснювати технічне обслуговування та поточний ремонт будинку і внутрішньобудинкових інженерних мереж, вживати заходів щодо ліквідації аварійних ситуацій, усунення порушень якості послуг у терміни, встановлені договором та (або) законодавством;
4) здійснювати капітальний ремонт будинку, що належить до житлового фонду соціального призначення, або у разі наявності в багатоквартирному житловому будинку житлових приміщень, що належать до житлових фондів різного призначення, здійснювати регулярні внески на капітальний ремонт такого будинку;
5) сплачувати споживачу житлово-комунальних послуг відшкодування у розмірі, визначеному договором або законодавством, за перевищення нормативних термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;
6) вести облік і вживати заходів для задоволення вимог (претензій) споживачів житлово-комунальних послуг у зв'язку з порушенням режиму надання житлово-комунальних послуг, зміною їх споживчих властивостей та перевищенням термінів проведення аварійно-відновлювальних робіт;
7) надавати у встановленому порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру тарифів, норми споживання, режим надання житлово-комунальних послуг, їх споживчі властивості тощо; своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період;
8) брати участь у належному утриманні та ремонті спільного майна багатоквартирного житлового будинку, в якому перебуває передане в найм житлове приміщення;
9) здійснювати пристосування житлових будинків до потреб інвалідів та дітей-інвалідів, які мешкають у них, шляхом обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових клітин та житла, займаного інвалідами чи сім'ями, в яких є інваліди та (або) діти-інваліди.
1) здійснювати, за письмовою згодою повнолітніх членів сім'ї, включаючи тимчасово відсутніх, обмін займаної квартири або садибного (одноквартирного) житлового будинку з житлового фонду соціального призначення з іншим наймачем квартири або садибного (одноквартирного) житлового будинку з житлового фонду соціального призначення за згодою власників цього житла;
2) вимагати від наймодавця належного утримання і своєчасного проведення капітального ремонту житлового приміщення, участі в утриманні та ремонті місць загального користування багатоквартирного житлового будинку, надання комунальних послуг, а також обладнання спеціальними засобами і пристосуваннями під'їздів, сходових клітин та житлового приміщення, якщо йому або члену його сім'ї, який проживає разом з ним, установлено інвалідність;
3) одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги в обсягах, визначених договором;
4) одержувати у встановленому порядку необхідну інформацію про перелік житлово-комунальних послуг, їх вартість, загальну вартість місячного платежу, структуру тарифу, норми споживання, режим надання послуг, їх споживчі властивості тощо;
5) на відшкодування збитків, завданих його майну та (або) приміщенню, шкоди, заподіяної його життю чи здоров'ю внаслідок неналежного надання або ненадання житлово-комунальних послуг;
6) на усунення протягом строку, встановленого договором або законодавством, виявлених недоліків у наданні житлово-комунальних послуг;
7) на зменшення розміру плати за надані житлово-комунальні послуги в разі зменшення їх кількості або погіршення їх якості в порядку, визначеному договором або законодавством;
8) отримувати субсидії на житлово-комунальні послуги, користуватися пільгами з оплати житлово-комунальних послуг відповідно до законодавства;
9) на несплату вартості житлово-комунальних послуг за період тимчасової відсутності споживача та (або) членів його сім'ї в порядку, встановленому центральним органом виконавчої влади з питань житлово-комунального господарства;
10) отримувати від виконавця житлово-комунальних послуг відшкодування у розмірі, визначеному договором або законодавством, за перевищення нормативних термінів на проведення аварійно-відновлювальних робіт;
11) на перевірку кількості та якості житлово-комунальних послуг.
1) використовувати житлове приміщення за призначенням;
2) забезпечувати належне утримання житлового приміщення, не допускати безгосподарного поводження з ним; підтримувати належний стан житлового приміщення, своєчасно вживати заходів щодо усунення виявлених неполадок, пов'язаних з отриманням житлово-комунальних послуг, що виникли з його вини;
3) здійснювати поточний ремонт житлового приміщення, якщо інше не встановлено договором;
4) не допускати руйнувань та зміни конструкцій житлового будинку (житлового приміщення), а також проведення робіт з перепланування соціального житла та переобладнання інженерних систем;
5) за власний рахунок ремонтувати та замінювати санітарно-технічні прилади і пристрої, обладнання, що вийшли з ладу з його вини;
6) своєчасно вносити плату за житлово-комунальні послуги та користування житловим приміщенням у строки, встановлені договором або законодавством;
7) інформувати наймодавця у встановлений договором термін про зміну підстав, що дають право на одержання соціального житла за договором найму;
8) дотримувати прав та інтересів сусідів;
9) додержуватися правил утримання житлових будинків та прибудинкових територій.
До користування службовими житловими приміщеннями, а також житловими приміщеннями, які розташовані у гуртожитках, застосовуються правила про договір найму житлового приміщення у державному та комунальному житловому фонді, крім деяких обмежень, встановлених законодавством.
Наймач службового житлового приміщення не має правана його приватизацію, обмін, бронювання, надання іншого житлового приміщення у зв'язку з капітальним ремонтом житлового будинку, зміни договору найму, на залишення права на проживання у службовому житлі у випадку тимчасової відсутності більш як 6 місяців (статті 73-76, 79-83, 86, 90, ч. 6 ст. 101, статті 103-106 ЖК УРСР).
Права та обов'язки сторін договору найму житла у гуртожиткахрегулюється Примірним положенням про гуртожитки.
Права наймачів: користуватися приміщеннями культурно-побутового призначення, обладнанням, інвентарем гуртожитку та комунально-побутовими послугами; обирати раду гуртожитку і бути обраними до її складу, брати участь у культурно-масовій та фізкультурно-оздоровчій роботі, в обговоренні питань організації побуту в гуртожитку і вносити свої пропозиції щодо поліпшення цієї роботи; вимагати своєчасної заміни обладнання, меблів, постільних речей та іншого інвентаря, що стали непридатними, а також усунення недоліків у культурно-побутовому обслуговуванні.
Громадяни, які проживають у приміщеннях, що перебувають у їх відособленому користуванні, вправі вселити до займаних приміщень своїх неповнолітніх дітей. Вони зобов'язані:
1) використовувати надану житлову площу відповідно до її призначення;
2) забезпечувати схоронність приміщень, обладнання й інвентарю;
3) зберігати чистоту й порядок у житлових приміщеннях, кабінах ліфтів, на сходових клітках та в інших місцях загального користування;
4) ощадливо витрачати теплову й електричну енергію, воду і газ;
5) суворо додержувати правил пожежної безпеки під час користування електричними, газовими та іншими приладами й обладнанням;
6) брати участь у благоустрої й озелененні прилеглої до гуртожитку території, охороні зелених насаджень, обладнанні, ремонті і належному утриманні спортивних та дитячих майданчиків;
7) своєчасно вносити плату за користування житловою площею і за комунальні послуги.
Наймач житлового приміщення у гуртожитках не має права провадити обмін, розділ, бронювання і здавати у піднайм житла.
1) утримувати гуртожиток відповідно до встановлених санітарних правил, єдиних правил і норм експлуатації та ремонту житлового фонду;
2) забезпечувати надання мешканцям гуртожитку побутових послуг і виділення для цих цілей приміщень;
3) своєчасно провадити необхідний капітальний і поточний ремонт гуртожитку та ремонт інвентарю;
4)забезпечувати своєчасне фінансування витрат на утримання тощо.
Відповідно до вимог п. 3 постанови КМУ «Про затвердження Порядку формування фондів житла для тимчасового проживання та Порядку надання і користування житловими приміщеннями з фондів житла для тимчасового проживання» від 31 березня 2004 р. № 422 наказом Держжитлокомунгоспу України від 14 травня 2004 р. № 98 була затверджена форма договору найму житлового приміщення з фонду житла для тимчасового проживання. Зазначений договір установлює основні права та обов'язки наймача та наймодавця у фонді житла для тимчасового проживання.
Здійснювати обслуговування будинку; забезпечувати роботу технічного обладнання відповідно до вимог законодавства; забезпечувати надання комунальних послуг; своєчасно проводити підготовку житлового будинку і його технічного обладнання до експлуатації в осінньо-зимовий період; доводити до відома наймача встановлені тарифи на житлово-комунальні послуги та розміри щомісячних платежів за них.
Вимагати від наймача дотримання Правил користування приміщеннями житлових будинків та своєчасного внесення ним плати за житлово-комунальні послуги. У разі відмови наймача від звільнення приміщення у встановлений термін ініціювати його виселення за рішенням суду. Уживати необхідних заходів для відселення наймача та членів його сім'ї, якщо будинок (житлове приміщення) загрожує обвалом, відповідно до статей 112, 113 ЖК УРСР.
Використовувати житло за призначенням; своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в квартирі; забезпечувати цілісність пломб приладів обліку води, тепла та газу, не допускати самовільного втручання в роботу цих приладів; у встановлені терміни своєчасно вносити плату за використання житла, комунальні та інші послуги, економно використовувати воду, газ, електричну і теплову енергію тощо.
Вимагати від наймодавця згідно із законодавством та цим договором виконання покладених на нього обов'язків. Він не має права приватизувати, обмінювати та здійснювати поділ цього житлового приміщення, здавати його у піднайм або вселяти до нього інших мешканців (ст. 1322 ЖК УРСР).
Незалежно від виду житлового фонду, наймач та наймодавець мають виконувати обов'язки, встановлені Правилами користування приміщеннями житлових будинків, у редакції постанови Кабінету Міністрів України від 24 січня 2006 р. № 45.
Припинення договору найму житла
Наймач житла має право за згодою осіб, які проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму незалежно від виду житлового фонду, в якому він проживає (ч. 1 ст. 825 ЦК України, ст. 168 ЖК УРСР).
Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі:
1) не внесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договором не встановлений більш тривалий строк, а під час короткострокового наймі - понад два рази;
2) руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає. За рішенням суду наймачеві може бути наданий строк не більший від одного року для відновлення житла. Але, якщо протягом строку, визначеного судом, наймач не усуне допущених порушень, суд за повторним позовом наймодавця постановляє рішення про розірвання договору найму житла. На прохання наймача суд може відстрочити виконання рішення не більше ніж на один рік;
3) потреби використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім'ї.
Враховуючи особливе призначення житла для проживання фізичних осіб, договір найму житла не може бути припинений у разі зміни власника житла, на відміну від правила, встановленого ст. 770 ЦК України, що надає право сторонам у договорі найму таку підставу припинення договору, як зміна власника найманого майна.
У разі розірвання договору найму житла наймач та інші особи, які проживали у помешканні, підлягають виселенню з житла на підставі рішення суду, без надання їм іншого житла.
Воно може буде здійснене на вимогу наймодавця лише з підстав, установлених законом, і тільки в судовому порядку, крім випадків виселення з будинків, що загрожують обвалом, яке провадиться в адміністративному порядку за постановою прокурора. Особливістю договору найму у державному та громадському житлових фондах полягає у тому, що, як правило, у разі розірвання договору найму на вимогу наймодавця, наймачу та членом його сім'ї, які виселяють з житлових приміщень, водночас надається інше постійне житлове приміщення, за винятком випадків прямо встановлених законом. Це, зокрема, стосується випадків припинення договору найму у випадку проведення капітального ремонту житлового будинку (ст. 101 ЦК України), знесення чи переобладнання (статті 110, 111 ЦК України) та решти випадків.
провадиться у випадках припинення трудових відносин з підприємством, установою, організацією за власним бажанням, підлягають виселенню з службового житлового приміщення з усіма особами, які з ними проживають, без надання іншого житлового приміщення (ст. 124 ЖК УРСР). Не можуть бути виселені без надання іншого житлового приміщення: особи, які пропрацювали на підприємстві, в установі, організації, що надали їм службове житлове приміщення, не менш як 10 років, осіб, які звільнені з посади, у зв'язку з якою їм було надано житлове приміщення, але не припинили трудових відносин з підприємством, установою, організацією, які надали це приміщення; осіб, звільнених у зв'язку з ліквідацією підприємства, установи, організації або за скороченням чисельності чи штату працівників та інші категорії осіб визначені законодавством (ст. 125 ЖК УРСР).
На вимогу наймодавця може бути розірваний договір найму житла у гуртожитках із сезонними, тимчасовими працівниками і особами, що працювали за строковим трудовим договором, які припинили роботу, а також особами, які вчилися у навчальних закладах і вибули з них, без надання іншого житлового приміщення з гуртожитку, який їм було надано житло у зв'язку з роботою чи навчанням. Інших працівників підприємств, установ, організацій, які поселилися в гуртожитку в зв'язку з роботою, може бути виселено без надання іншого житлового приміщення у разі звільнення за власним бажанням без поважних причин, за порушення трудової дисципліни або вчинення злочину. Осіб, які припинили роботу з інших підстав, ніж ті, що зазначалися, а також осіб, перелічених у ст. 125 ЖК УРСР (особи, які не можуть бути виселені із службового житла), може бути виселено лише з наданням їм іншого житлового приміщення.
Відповідно до ст. 27 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення» розірвання договору найму та примусове виселення наймача соціального житла без надання іншого житла провадиться виключно за рішенням суду у випадках: надання наймачу або придбання ним іншого житлового приміщення; підвищення доходів наймача до рівня, який дозволяє укласти договір найму іншого житлового приміщення, що не належить до житлового фонду соціального призначення; подання наймачем недостовірних даних щодо середньомісячного сукупного доходу за попередній рік, приховування реальних доходів; систематичне порушення правил користування житловими приміщеннями; порушення умов договору найму соціального житла після застосування до наймача заходу впливу, а саме — письмового попередження про порушення умов договору найму соціального житла (п. 1 ч. 1 ст. 26 Закону України «Про житловий фонд соціального призначення»).
Форма та порядок укладення договору найму (оренди) житла
Договір найму (оренди) житла укладається у письмовій формі. Підставою для укладення такого договору у державному та комунальному фондах житла, службовому житлі та гуртожитках є ордер (статті 58, 59 ЖК УРСР), а у фонді соціального призначення та у фонді житла для тимчасового проживання - рішення відповідного органу місцевого самоврядування.
Успішна оренда житла залежить від грамотного підходу, юридичної точності та уважного вивчення всіх умов договору. Щоб уникнути ризиків і зробити процес оренди комфортним та безпечним, варто звертатися до професіоналів. Компанія KS Partners у Дніпрі допоможе вам правильно оформити договір оренди, захистити ваші інтереси та знайти оптимальне житло. Звертайтеся до нас – гарантуємо надійність, прозорість і комфорт на кожному етапі співпраці!
