Договір найму (оренди)— це договір за яким одна сторона наймодавець передає або зобов'язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк (ст. 759 ЦК України).
Види договорів: оренди земельної ділянки, оренди транспортних засобів, прокату, лізингу, оренди будівлі та іншої капітальної споруди, оренди державного та комунального майна.
Правова характеристика - двосторонній, оплатний, як реальний, так і консенсуальний.
ЦК до істотних умов договору найму відносить лише предмет (ст. 759, 760).
Ст. 284 ГКУ до істотних умов договору оренди, який укладається між суб'єктами господарської діяльності, відносить: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендну плату з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань на відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу. Оцінка об'єкта оренди здійснюється за відновною вартістю.
Статтею 10 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» виділяє такі істотні умови договору оренди: об'єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); термін, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення; виконання зобов'язань; забезпечення виконання зобов'язань — неустойка (штраф, пеня), порука, завдаток, гарантія тощо; порядок здійснення орендодавцем контролю за станом об'єкта оренди; відповідальність сторін; страхування орендарем взятого ним в оренду майна; обов'язки сторін щодо забезпечення пожежної безпеки орендованого майна. Укладений сторонами договір оренди в частині істотних умов має відповідати типовому договору оренди відповідного майна. Типові договори оренди державного майна розробляє і затверджує Фонд державного майна України, типові договори оренди майна, що належить АРК або перебуває у комунальній власності, затверджують відповідно Верховна Рада АРК та органи місцевого самоврядування. (Наказ ФДМ України «Про затвердження договорів оренди» від 23 серпня 2000 р. № 1774, зареєстрований у Міністерстві юстиції України 21 грудня 2000 р. за № 930/5151).
Відповідно до ст. 760 ЦК України предметом договору оренди можуть бути: речі, які визначені індивідуальними ознаками і які зберігають свій первісний вигляд під час неодноразового використання, тобто неспоживчі речі, а також майнові права. За ознаками предмета договір найму відрізняється від договору позики, предметом якого виступають споживні речі, визначені родовими ознаками.
Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бути предметом договору найму оренди. Так, відповідно до ч. 2 ст. 4 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» не можуть бути об'єктами оренди: цілісні майнові комплекси казенних підприємств; об'єкти державної власності, що мають загальнодержавне значення і не підлягають приватизації відповідно до ч. 2 ст. 5 Закону України «Про приватизацію державного майна», Закону України «Про перелік об'єктів права державної власності, що не підлягають приватизації», які випускають підакцизну продукцію.
наймодавець (орендодавець), наймач (орендар). Наймодавцем має право бути власник речі або особа, якій належать майнові права, зокрема права господарського відання та оперативного управління. Крім цього, наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму. Відповідно до ст. 5 ЗУ «Про оренду державного та комунального майна» орендодавцями є: Фонд державного майна України, його регіональні відділення та представництва; органи, уповноважені Верховною Радою АРК та органами місцевого самоврядування управляти майном, підприємства.
Плата за користування майномвстановлюється договором та виступає як звичайна умова договору, і у разі, якщо сторони в договорі не визначать розмір плати за користування, договір найму (оренди) не буде вважатися неукладеним. Частина 1 ст. 762 ЦК України передбачає, що якщо розмір плати не встановлений договором, він визначається з урахуванням споживчої якості речі та інших обставин, які мають істотне значення.
Плата може вноситися за вибором сторін у грошовій або натуральній формі. Договором або законом може бути встановлений періодичний перегляд, зміна (індексація) розміру плати за користування майном. Плата за користування майном вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено договором.
Законом можуть встановлюватися обмеження щодо розміру орендної плати. Так, відповідно до ст. 19 Закону України «Про оренду державного та комунального майна» річна орендна плата за користування цілісним майновим комплексом державного чи комунального підприємства, його структурним підрозділом не може перевищувати 10 % вартості орендованого майна. У разі визначення орендаря на конкурсних засадах умовами конкурсу може бути передбачено більший розмір орендної плати. Порядок визначення орендної плати за оренду державного майна та її використання встановлюється відповідно до Методики розрахунку і порядку використання плати за оренду державного майна, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 4 жовтня 1995 р. № 786.
Відповідно до підпункту 9.1.2 п. 9.1 ст. 9 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» Кабінет Міністрів України своєю постановою від 20 листопада 2003 р. № 1787 затвердив Методику визначення мінімальної суми орендного платежу за нерухоме майно фізичних осіб.
Укладається на строк, обумовлений сторонами і встановлений договором (ст. 763 ЦК України). Якщо строк найму не встановлений, договір найму вважається укладеним на невизначений строк. Кожна зі сторін договору найму, укладеного на невизначений строк, може відмовитися від договору у будь-який час, письмово попередивши про це другу сторону за один місяць, а у разі найму нерухомого майна — за 3 місяці. Договором або законом може бути встановлений інший строк для попередження про відмову від договору найму, укладеного на невизначений строк.
Проте в законодавстві можуть бути встановлені максимальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, відповідно до Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.
Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він припиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк якого перевищує встановлений законом максимальний строк, є укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.
Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку договору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений договором (ст. 764 ЦК України).
1) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків, якщо наймач користується річчю не за її призначенням або з порушенням умов договору найму (ч. 2 ст. 773 ЦК);
2) вимагати відшкодування завданих наймодавцю збитків у разі погіршення речі з вини наймача (ч. 2 ст. 779 ЦК);
3) відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд (ч. 1 ст. 782 ЦК);
4) вимагати розірвання договору у випадках, установлених законом або договором (ст. 783 ЦК).
1) передати наймачеві майно у стані і у комплекті, що відповідає умовам договору і призначенню майна (ст. 765, ч. 1 ст. 767 ЦК);
2) попередити наймача про особливості та недоліки речі, які йому відомі і які можуть бути небезпечними для життя, здоров'я, майна наймача або інших осіб або призвести до пошкодження самої речі під час користування (ч. 2 ст. 767 ЦК);
3) провадити у строк, установлений договором, капітальний ремонт речі, переданої в найм за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом. Якщо строк договором не встановлений або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт провадиться у розумний строк (ч. 2 ст. 776 ЦК);
4) повідомити наймача про всі права третіх осіб на річ, що передається в найм. Якщо не повідомив, наймач має право вимагати зменшення розміру плати за користування річчю або розірвання договору та відшкодування збитків (ст. 769 ЦК України).
1) вимагати від наймодавця надання йому майна та відшкодування збитків, завданих затримкою, або відмовитися від договору найму і вимагати відшкодування збитків, якщо наймодавець не передає майно наймачу (ст. 766 ЦК);
2) якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню відповідно до договору, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ч. 2 ст. 768 ЦК);
3) передати річ у піднайм (суборенду) за згодою наймодавця, якщо інше не встановлено договором або законом на строк, який не перевищує строку договору найму;
4) набувати права власності на плоди, продукцію, доходи, одержані ним в результаті користування річчю, переданою в найм (ст. 775 ЦК);
5) якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню до призначення та умов договору, наймач має право: 1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту; 2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків (ч. 3 ст. 776 ЦК);
6) переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк, якщо він належно виконує свої обов'язки за договором (ч. 1 ст. 777 ЦК);
7) поліпшувати річ, яка є предметом договору за згодою наймача, а також відокремити чи вилучити від речі поліпшення без заподіяння шкоди речі (ч. 1, 2 ст. 778 ЦК);
8) на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування, якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця (ч. 3 ст. 778 ЦК);
9) стати співвласником речі, якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ. Частка наймача у праві власності повинна відповідати вартості його витрат на поліпшення, якщо інше не встановлено договором або законом (ч. 4 ст. 778 ЦК);
10) вимагати розірвання договору у випадках, встановлених законом або дог-м (ст. 784 ЦК).
1) у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщонаймач у момент передання речі у його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані (ч. 3 ст. 767 ЦК);
2) користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору (ст. 773 ЦК);
3) сплачувати оренду плату (ст. 762 ЦК);
4) якщо у речі, яка була передана наймачеві з гарантією якості, виявляться недоліки, що перешкоджають її використанню, наймач має право за своїм вибором вимагати: заміни речі, якщо це можливо; відповідного зменшення розміру плати за користування річчю; безоплатного усунення недоліків речі або відшкодування витрат на їх усунення; розірвання договору і відшкодування збитків, які були йому завдані (ст. 768 ЦК);
5) провадити поточний ремонт речі за свій рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 776 ЦК);
6) усунути погіршення речі, які сталися з його вини (ч. 1 ст. 779 ЦК);
7) у разі припинення договору найму негайно повернути річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зношення, або у стані, який було обумовлено в договорі (ч. 1 ст. 785 ЦК).
8) договором або законом може бути встановлений обов'язок наймача укласти договір страхування речі, що передається у найм (ст. 771 ЦК).
Договір найму може бути припинений шляхом: відмови наймодавця (ст. 782 ЦК), розірвання на вимогу наймача (ст. 784 ЦК) чи наймодавця (ст. 783 ЦК), а також у разі смерті фізичної особи наймача, якщо інше не встановлено договором або законом, а також ліквідації юридичної особи наймача або наймодавця (ст. 781 ЦК).
Оренда й лізинг—це форми тимчасового користування майном, але з різними умовами. Оренда дає право користування без можливості викупу, тоді як лізинг передбачає право або обов’язок викупу після завершення договору. Оренда може бути коротко- чи довгостроковою, а лізинг зазвичай розрахований на тривалий період. Орендодавцем може бути будь-який власник, а лізингодавцем виступають спеціалізовані компанії. Лізинг містить фінансові елементи, такі як амортизація й проценти, що наближає його до кредиту. Також лізинг часто використовується для придбання транспорту чи обладнання, оскільки дає змогу розподілити витрати.
